投资要点
   
重点布局京津冀,深耕大北京。北京城建重点布局京津冀,深耕大北京。北京及天津合计占未销售面积比重为51.4%,占未结算面积比重为46.3%;如果以货值计算,则比重分别为82%、78%。受益于公司独特的一二级联动开发模式,公司未来有望在北京持续获取新二级开发项目。同时公司在通州拥有1个二级开发和1个一级开发项目,总建筑面积34.65万平米,未来将充分受益于通州副中心的建设和推进。
   
“一级+棚改+二级”联动开发,强大的非市场化拿地能力。北京城建参与了大量一级及棚改项目,增强公司获取二级开发项目的优势,公司具有强大的非市场化拿地能力。(1)公司现有二级开发项目立足北京,同时也积极拓展京外市场,目前已经布局在北京、天津、重庆、成都、青岛、南京、三亚7个城市。公司现有项目未结算面积614万平米,能够为公司未来业绩提供充足保障。(2)我们测算公司目前在手的一级开发及棚改项目总规划建筑面积590万平米、总投资规模768亿元。我们预计现有一级开发及棚改项目能够在未来3-4年给公司累计带来34亿元左右净利润。
   
集团旗下唯一地产上市平台,资源禀赋强大。北京城建集团有六大产业,在资金、资质、业务等多方面给予上市公司充足支持。目前在一级开发和棚改项目上,公司与集团已经共同开发了多个项目,同时在股权投资、二级开发上也有诸多交集。
   
每股RNAV 29.0元,安全边际极强。我们测算北京城建RNAV 455亿元,折合每股RNAV 29.0元,当前市值较RNAV折价51%。(1)二级开发总未结算面积614万平米,将在未来为公司贡献212.3亿元净利润。(2)在手多项金融资产及股权,价值96.8亿元,投资领域涉及金融、TMT、创投、园区等行业。(3)出租物业稳健经营,目前公司持有的商业地产经营面积19.65万平方米,大多属于商业中心地区。(4)在手地产一级开发及棚改项目总规划建筑面积590万平,未来将给公司贡献34.4亿元利润。
   
投资建议:北京城建深耕北京和核心二线城市,京内开发资源丰富,集团大股东给予上市公司充分资源支持。公司内在价值大幅低估,我们测算每股RNAV29.0元。公司重点布局京津冀、深耕大北京,是布局核心城市价值被低估的优质地产股。我们预计2016-2018年EPS分别为1.06、1.30、1.56元,对应PE分别为13.3、10.9、9.1倍,维持“增持”评级。
   
风险提示:房地产成交回升不及预期;货币政策收紧。