1.16年业绩同比增长1%,受毛利率短暂下降拖累、但预计17年将回升。
   
公司16年实现营业收入116.3亿、净利润14.4亿,分别同比增26.7%和1.02%,其中四季度结转收入占比营收高达43.0%;基本每股收益0.92元;毛利率和净利率分别为30.7%和12.4%,较上年同期分别下降7.7和3.2个百分点,主要是由于低毛利棚改项目结算拖累;公司三费占比为7.0%,同比下降1.0个百分点,近3年来一直在持续改善;16年年末公司资产负债率和净负债率分别为72.3%和54.8%,均低于行业平均水平。拟每10股派2.8元,分红率近三年基本维持在30%略超水平。
   
2.16年销售回款169亿、同比增50%,拿地创历史新高、棚改占比57%。
   
根据克尔瑞数据,公司16年实现销售面积101.6万平米,销售金额156.2亿元,超额56.2%完成年初100亿元销售计划,并创下历史新高;同期销售回款169.0亿元,同比增长50.3%,同样创历史新高;拿地方面,公司全年拓展建面453万平米,创历史新高,其中棚改方式拿地257万方,招拍挂模式拿地64.5万方,招标方式拿地131.5万方,分别占比56.7%、14.2%、29.1%。报告期末,公司预收款项高达135.5亿元,同比增长41.6%,锁定17年地产业务预测收入的100%,未来一年业绩已充分保障。
   
3.棚改方式拿地成为最大亮点,京内棚改项目可贡献业绩41-76亿元。
   
公司在京内资源运作能力强,与政府、金融机构关系紧密,参与棚户区改造拓展土地资源成为最大亮点。京内先后获得了望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)和顺义临河村棚改项目,建面分别为136万平米、16万平米、30万平米、75万平米,总投资额692亿,权益投资额678亿元;按照目前北京棚改最高可获15%回报率(原先为8%),上述项目合计可贡献权益净利润41-76元,业绩贡献规模可观。此外公司还积极参与郑州市棚改项目,16年12月公司股权占比75%的合作公司参与郑州欧亚片区棚改项目已有新的进展,该项目建面39.9万方。
   
4.进一步加大股权投资力度、同比增长265%,投资收益同比增长66%。
   
公司进一步加大股权投资力度,16年股权投资额12.7亿,同比增长264.7%,其中包括增资中科曙光1.4亿元获得0.67%股权,出资1.4亿认购中信建投H股0.31%股权,出资8.7亿成立基础设施投资基金等;同期投资收益达3.5亿元,同比增长66.1%,其中主要由国信证券2.06亿元,锦州银行0.18亿元、北科建0.59亿元等组成。
   
5.投资建议:棚改拿地一大亮点,彰显京内资源运作能力,维持推荐评级。
   
北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,16年通过棚改方式拿地257万方,占比新增建面56.7%,合计权益投资额达678亿元,预计可贡业绩达41-76元,此外公司大股东城建集团还所拥有丰富资源的整合预期。我们预计17-18年每股收益分别为1.17和1.31元,对应PE分别为12.5、11.2,看好公司京内资源优势,维持推荐评级。
   
6.风险提示:房地产市场下行风险、跨区域经营不及预期。