顺义棚改项目落定,公司棚改等模式和能力再获政府肯定,奠定在京资源拓展空间。顺义区仁和镇南部临河村棚改和环境整治项目,占地约179.62公顷,全部为集体土地,其中耕地约12.34公顷。项目范围内涉及民宅拆迁约1200户,建筑面积约40.86万平方米,拆迁人口约4500人;企业拆迁约156家,建筑面积约34.39万平方米。需建设约42.47万平方米回迁安置房。经初步测算,本项目总投资约184.89亿元(其中20%比例自有资金投入,80%可进行融资贷款)。该区域新房售价达3万元/平米,期望2年内尽快完成拆迁,目前北京市棚改最高可获15%回报率,相应融资贷款可获得政策优惠。一级开发及一二级联动是公司在京获取资源的优势手段,目前仍在进行中的一级开发项目合计建面逾250万方。其中望坛棚改项目为一次性招标,建面136万方,总投资预计433亿元,公司将获取该项目总开发额的15%盈利回报,预计将为公司带极不低于40亿元净利,并将获得项目配套经营管理权以及10多万方物业持有权。项目拆迁有望2017年底完成,目前顺利推进中。
   
在京资源丰富,房屋销售继续创新高。上半年签约销售54.0万方同比增67%、70.8亿元+46%,至9月中旬,销售面积已达68.4万平方米,签约金额101.7亿元是去年全年的90%。其中回款金额93.8亿元,达到全年指标的102%,提前完成2016年度计划指标。预计今年可达130-150亿元同比+12%~29%。我们估算公司开发项目可结算权益建面超400万方货值超1500亿元,其中70%位于北京,房价易涨难跌,受调控负面影响较小。
   
资产价值远大于市值,获稳定价值投资人险资等增持。近年公司深耕北京,资源拓展迅速,锁定未极5年以上高成长发展。截至2016中期每股未分配利润高达4.68元,账面净值12.02元,PB仅1.08倍,价值严重被低估。中报显示,中再保险等及关联人今年首次进入公司前10大流通股东,持股4.344%;中国人寿资产则持有公司股份达2.53%。公司借助集团影响力获取首都圈资源优势显著,仍有机会继续在京获取一级开发项目。而股权投资增值及收益丰厚均将增厚公司价值及利润。在固定收益回报维持低位背景下,优质地产拥有稳定增长回报,成为险资等重点配置资产选择。公司资产价值远大于市值已被险资及公募基金发掘,并将持续被发掘,这也是我们持续推荐公司最重要的因素。
   
公司卡位深耕首都圈,丰厚资源储备和高超的项目拓展能力极大受益京房价易涨难跌、市政府东迁和京津冀一体化发展机遇,自身长于资本运作具备加杠杆空间,股权投资屡创佳绩,集团支持产业协同,未极有望持续受益国企改革,在资源获取、激励等方面取得新的突破,沉淀蓄势厚积待发,提速发展潜力十足。预测16-18EPS1.05/1.22/1.43元,当前合理资产估值24.88元/股,再次“强烈推荐”。
   
风险提示:棚改进度滞后;后续项目获取、房地产市场波动风险,股权投资风险。